賃貸事業者の個人再生事例、チョンセ保証金の返還債務
建物があるのになぜ現金がないのかという質問は、賃貸事業者の個人再生のご相談で最もよく聞く言葉です。外から見れば大きな建物を持つ賃貸事業者でも、よく見ると手元に現金がなく、毎月の利息さえ払えないケースが少なくありません。ある相談事例をたどりながら、チョンセ（伝貰）保証金の返還がどのように債務へと広がるのかをご説明します。
成功した建物オーナーと呼ばれていた頃
依頼者は多世帯住宅を何棟も運営する賃貸事業者でした。賃貸収入が毎月入り、銀行から追加の借入れを受けられるほど信用も良好でした。周りからは成功した建物オーナーと呼ばれていました。
しかし、賃貸事業は建物があるだけで安定する事業ではありません。賃貸事業者の多くは、チョンセ保証金を抱えた状態で建物を購入したり運営したりします。賃借人が出ていくと言えば、いつでも保証金を返さなければならない義務を負っているわけです。
保証金一件の返還から始まった債務
不動産景気が冷え込み、新しい入居者を見つけるのが難しくなりました。契約が終わった入居者は保証金の返還を求めましたが、新しいチョンセ契約が成立せず、返す現金が足りませんでした。
依頼者は銀行の借入れでチョンセ保証金を返しました。次の入居者さえ入れば埋め合わせられると考えていましたが、状況は予想どおりには進みませんでした。
借入れが借入れを呼ぶ構造
新しい入居者が入らないうちに別の賃借人の契約が終わり、再び保証金を返還しなければなりませんでした。すでに借入れがある状態だったため、追加の借入れはより高い金利で受けるしかありませんでした。
借金は銀行の借入れから第二金融圏の借入れ、信用貸付、知人から借りたお金へと次々に広がりました。保証金を返すために借金をし、その借金を返すためにまた借金をする悪循環が繰り返されました。
建物はあっても手元に現金がない状態
建物の相場は確かにありました。しかし売買は成立せず、景気が悪く取引は途絶え、チョンセもなかなか決まりませんでした。
毎月出ていくのは、借入れの利息、延滞利息、税金、管理費ばかりでした。いつの間にか、賃貸収入よりも金融費用のほうが大きくなっていました。
依頼者は保証金を用意するために乗用車を売り、生活費を切り詰め、家族の助けも受けました。それでも、すでに膨らんだ債務は個人の努力で抱えきれる水準を超えていました。毎月利息だけで数百万ウォンずつ出ていき、日常生活が困難になりました。
個人再生は返さない制度ではありません
個人再生を申し立てると、責任を逃れるものと見る向きがあります。実際の個人再生は、返せる範囲内で裁判所が認めた弁済金を一定期間誠実に支払い、残りの債務を調整してもらう制度です。返さなくてよくする制度ではなく、最後まで返せるように組み直す制度だと理解すればよいでしょう。
この事例の依頼者も、ご相談で所得、債務の規模、財産の状況、賃貸事業の運営内容を細かく検討した後、個人再生の手続を進めることにしました。
賃貸事業者の個人再生で別途確認すること
賃貸事業者の個人再生は、一般の会社員よりも確認すべき項目が多くあります。
- 不動産の保有状況
- 賃貸借契約の関係
- チョンセ保証金の返還債務
- 担保ローンと根抵当
- 賃貸収入
- その他の債務が生じた経緯
これらの内容をあわせて整理して裁判所に書類を提出し、補正手続を経て弁済計画案の認可を受けることになります。
持ちこたえている間に状況はさらに複雑になります
もう少しだけ持ちこたえてみようという考えで時間を過ごすうちに、状況がさらに悪化する賃貸事業者が多くいます。時間が経つほど延滞利息が増え、差押えや競売、金融取引の制限が重なることで、再生手続もそれだけ複雑になりえます。今の状況を早めに正確に診断してもらうことが大切な理由です。
最終確認日：2026-10-19 本記事は一般的な法律情報であり、具体的な判断はご相談を通じてご案内いたします。