상가 전대차 차임 연체에 따른 인도 청구, 월 200만 원 약정 주장 배척되고 인도 판결

사건 개요

음식점 운영을 목적으로 상가 전대차계약을 맺은 전대인과 전차인 사이에 차임 액수를 둘러싼 분쟁이 생겼습니다. 계약서에는 보증금 6,000만 원, 계약기간은 2년, 월 차임은 300만 원으로 기재돼 있었습니다. 다만 계약 초기 1년 동안 전차인은 매월 250만 원을 지급했고, 전대인은 그중 매월 50만 원을 돌려주었습니다.

전대인은 초기 1년 동안 차임 일부를 면제했을 뿐 이후에는 계약서대로 월 300만 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 계약서상 월 차임을 기준으로 계산하면 전차인은 2016년 2월 무렵 차임 9,544,360원을 미납한 상태였습니다. 전대인은 3기 이상 차임이 연체됐다는 이유로 계약 해지를 통지하고 상가 인도를 청구했습니다.

전차인은 계약서의 기재와 달리 실제로 합의한 차임은 월 200만 원이라고 주장했습니다. 따라서 그 기준에서는 2기 이상의 차임을 연체하지 않았다는 취지였습니다. 법원은 월 차임 약정이 얼마였는지, 연체를 이유로 한 해지 통지가 유효한지, 전차인에게 상가 인도 의무가 있는지를 판단했습니다.

쟁점

• 계약서와 다른 월 차임 약정이 있었는지: 계약서에는 월 300만 원으로 기재돼 있었고, 전차인은 월 200만 원에 합의했다고 주장했습니다. 초기 1년 동안 월 250만 원을 지급하고 그중 50만 원을 돌려받은 사실이 차임 자체를 낮춘 합의를 의미하는지가 핵심이었습니다.
• 차임 연체와 계약 해지가 유효한지: 월 차임을 어느 금액으로 정했는지에 따라 미납액과 연체 여부가 달라집니다. 계약서상 금액을 기준으로 한 3기 이상 연체가 인정되면 이를 이유로 한 해지 통지가 유효한지가 문제였습니다.
• 상가 인도 의무가 발생했는지: 전대차계약이 적법하게 해지된 경우 전차인이 해당 상가 부분을 계속 점유할 수 있는지, 인도해야 하는지가 판단 대상이었습니다.

변호사의 대응

안현희 법률사무소는 피고인 전차인을 대리했습니다. 전차인 측은 계약서상 월 300만 원 기재와 달리 당사자 사이에 실제로 합의된 차임은 월 200만 원이라고 주장했습니다. 계약 초기 월 250만 원을 지급하고 그중 50만 원을 돌려받은 사정이 있었고, 전차인은 이를 근거로 계약서 기재와 실제 약정이 다르다는 입장을 밝혔습니다.

다만 판결문에는 전차인 측이 이 주장을 뒷받침하기 위해 어떤 별도의 자료를 제출했는지, 추가로 어떤 변론을 했는지는 구체적으로 기재돼 있지 않습니다. 따라서 확인되는 대응은 월 200만 원 차임 약정과 이에 따른 연체 부존재를 주장한 점입니다. 법원은 초기 지급과 반환 사실을 인정하면서도, 그 사정만으로 계약서와 다른 차임 합의를 인정할 수 있는지를 판단했습니다.

법원의 판단

• 월 200만 원 약정 주장: 법원은 계약 내용을 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언에 따라 계약 내용을 인정해야 한다는 법리를 적용했습니다. 전차인이 초기 1년 동안 매월 250만 원을 지급하고 전대인이 50만 원을 돌려준 사실은 인정했습니다. 그러나 그 사정만으로 월 200만 원에 합의했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

  법원은 전대인이 이후 전차인에게 계약상 월 300만 원을 받아야 하지만 차임 일부를 깎아 주었다는 취지로 보낸 문자 내용도 고려했습니다. 인근의 같은 면적 상가에서도 일정 기간 월 250만 원을 받은 뒤 월 300만 원으로 차임이 바뀐 점, 초기 1년 또는 인테리어 기간에 일부 차임을 면제했다는 전대인의 설명, 전대인이 1년 뒤에는 월 300만 원을 내야 한다고 말했다는 증언도 함께 살폈습니다. 이런 사정을 종합해 법원은 전차인 측 주장만으로 월 200만 원 약정을 인정하기 부족하다고 보았습니다.

• 차임 연체와 해지: 법원은 계약서에 기재된 월 300만 원을 기준으로 2016년 2월 무렵 3기 이상의 차임이 연체됐다고 판단했습니다. 이에 따라 전대인이 연체를 이유로 한 계약 해지 의사를 표시한 것은 유효하다고 보았습니다.

• 상가 인도: 계약이 적법하게 해지된 이상 전차인은 상가 중 77.4㎡를 인도해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 전대인의 인도 청구를 받아들였습니다.

결과

법원은 원고의 청구를 인용해 피고가 상가 중 77.4㎡를 인도하고 소송비용을 부담하도록 판결했습니다. 인도 부분은 가집행할 수 있다고 정했습니다. 전차인이 주장한 월 200만 원 차임 약정은 받아들여지지 않았고, 계약서상 월 300만 원을 기준으로 한 3기 이상 차임 연체와 해지의 효력이 인정됐습니다. 따라서 결과적으로 피고 측의 주장은 배척됐으며, 상가 인도 의무가 인정됐습니다.

비슷한 상황이라면

• 계약서에 적힌 금액과 실제 송금액을 각각 확인하세요. 이 사건에서는 일정 기간 계약서상 차임보다 적은 금액을 지급하고 일부를 돌려받았다는 사실만으로 차임 자체가 낮아졌다고 인정되지는 않았습니다.
• 감액이나 면제의 조건을 분명히 해 두세요. 일시적인 감액인지, 계약상 차임을 변경한 것인지가 다툼이 되면 그 기간과 조건이 중요하게 판단될 수 있습니다. 이 사건에서도 초기 지급·반환 내역과 이후 차임에 관한 문자, 인근 상가의 차임 사정 등이 함께 고려됐습니다.
• 차임 액수와 연체·해지 여부를 나누어 살펴보세요. 이 사건에서는 약정 차임에 관한 판단이 미납액과 3기 이상 연체 여부에 이어 계약 해지와 상가 인도 결과로 연결됐습니다.

자주 묻는 질문

계약서보다 적은 금액을 일정 기간 지급했다면 계약상 차임도 낮아진 것으로 인정되나요?

이 사건에서 법원은 초기 1년 동안 월 250만 원을 지급하고 50만 원을 돌려받은 사실을 인정하면서도, 그 사정만으로 월 200만 원 차임에 합의했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 계약서의 문언뿐 아니라 반환의 경위, 이후 차임에 관한 설명과 관련 증언 등을 함께 살폈습니다.

차임 연체를 이유로 계약이 해지되면 상가를 반드시 인도해야 하나요?

이 사건에서는 계약서상 월 차임을 기준으로 3기 이상 연체가 인정됐고, 법원은 이를 이유로 한 해지 통지가 유효하다고 판단했습니다. 그에 따라 전차인에게 해당 상가 부분을 인도할 의무가 있다고 보았습니다. 구체적인 결론은 계약 내용과 인정된 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

안현희 법률사무소가 민사소송 단계에서 피고를 대리한 사건입니다. 개별 사건의 결과이며, 유사한 사건에서 같은 결과를 보장하지 않습니다. 당사자 보호를 위해 장소와 상세 날짜 등 사실관계를 일반화했습니다.