법인 부동산 담보·가등기 말소 청구, 일부 등기 유지·일부 말소

사건 개요

강원 지역에서 추모시설 조성사업을 추진하던 재단법인은 사업 자금을 마련하기 위해 투자회사들과 투자계약을 체결하고, 사업 관련 부동산에 근저당권과 지상권, 소유권이전청구권가등기를 설정했습니다. 이후 재단법인은 계약 체결에 관여한 대표자의 선임 절차에 문제가 있었고, 직무대행자가 추가 담보를 제공하거나 연대보증한 행위도 권한을 넘었다며 관련 등기의 말소를 청구했습니다.

투자계약은 여러 차례 이어졌습니다. 초기 계약에서는 투자금 20억 원과 약정 투자수익금 22억 원이 정해졌고, 후속 계약에서는 각각 투자금 30억 원과 약정 투자수익금 33억 원이 정해졌습니다. 이후 기존 계약을 통합한 계약에는 투자금 80억 원과 약정 투자수익금 128억 원이 기재됐습니다. 별도로 투자자가 사업회사에 20억 원을 투자하기로 하면서 재단은 연대보증과 부동산 담보 제공에 동의했습니다.

재단은 계약을 체결한 사람들을 대표자로 선임한 이사회 결의에 하자가 있었고, 이사회 결의나 법원의 허가 없이 재산을 담보로 제공한 계약도 무효라고 주장했습니다. 피고 측은 초기 계약 당시 대표자가 법인등기부에 대표권 있는 이사로 등재돼 있었고, 후속 계약과 직무대행자의 행위도 사업 자금 조달 및 선행 계약과 관련된 것이라는 취지로 다퉜습니다. 법원은 각 계약이 체결된 시점과 대표권을 확인할 수 있었는지, 직무대행자의 권한 범위가 어떠했는지를 구분해 판단했습니다.

쟁점

• 초기 투자계약의 대표권 흠결이 상대방에게도 효력이 있는지: 대표자의 선임 결의에 하자가 있더라도 법인등기부의 대표자 등재와 상대방의 인식에 따라 표현대리가 성립하는지가 문제였습니다.
• 후속 투자계약이 표현대리로 유효한지: 상대방이 대표자 선임을 둘러싼 분쟁을 알았거나 확인할 수 있었는지, 확인을 게을리한 데 과실이 있었는지가 쟁점이었습니다.
• 직무대행자가 추가 담보와 연대보증을 할 수 있는지: 해당 행위가 법인을 유지·관리하는 통상사무인지, 재산에 중대한 부담을 주는 행위로서 법원의 허가가 필요한지가 다투어졌습니다.
• 계약별로 등기 말소 여부가 달라지는지: 계약의 효력 판단에 따라 각 부동산의 근저당권·지상권·가등기를 유지할지 말소할지가 문제였습니다.

변호사의 대응

안현희 법률사무소는 피고 회사 측 소송대리인으로 사건을 수행했습니다. 피고 측은 초기 계약 당시 계약 체결자가 법인등기부에 대표권 있는 이사로 등재돼 있었다는 점을 들어, 상대방에 대한 표현대리가 성립한다는 취지로 다퉜습니다. 법원은 이 등재 사정과 상대방이 대표권의 흠결을 알았거나 알 수 있었는지를 살펴 초기 계약의 효력을 판단했습니다.

후속 투자계약에 대해서는 계약 당시의 대표자 등재만으로 상대방이 보호받을 수 있는지가 쟁점이 됐습니다. 피고 측은 선행 계약에 이어지는 후속 투자와 담보 설정이라는 취지로 주장했지만, 법원은 당시 진행 중이던 대표자 선임 관련 분쟁과 상대방이 이를 확인할 수 있었던 사정도 함께 살폈습니다. 그 결과 후속 계약에 관해서는 초기 계약과 다른 결론을 내렸습니다.

직무대행자가 체결한 추가 담보 설정과 연대보증에 대해서도 피고 측은 사업 자금 조달을 위한 행위라는 점, 선의의 제3자 보호가 적용될 수 있다는 점, 선행 계약에서 예정된 후속 절차라는 점을 주장했습니다. 법원은 직무대행자의 업무 범위와 담보·보증이 재단 재산에 미치는 부담, 계약 상대방이 직무대행자의 권한 제한을 알지 못했는지를 따져 판단했습니다. 피고 측 주장이 모두 받아들여진 것은 아니며, 일부 계약과 등기에 대해서는 말소 의무가 인정됐습니다.

법원의 판단

• 초기 투자계약과 그에 따른 일부 등기: 법원은 초기 계약 체결자의 대표자 선임 결의에 하자가 있어 원칙적으로 무권대리 문제가 생길 수 있다고 보았습니다. 다만 당시 그 사람이 법인등기부에 대표권 있는 이사로 등재돼 있었고, 투자회사들이 대표권 흠결을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 법원은 이 계약에 관해 “표현대리 책임을 부담한다”고 보아 계약에 기초한 일부 등기를 유효하게 판단했고, 그 등기의 말소 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 후속 투자계약에 따른 등기: 대표자를 선임한 이사회 결의에 중대한 소집 절차상 하자가 있었고, 후속 계약 상대방은 관련 분쟁을 알았거나 확인할 수 있었던 사정이 있다고 보았습니다. 계약 상대방이 대표권을 조사·확인했다고 볼 증거도 부족해 표현대리의 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 선행 계약이 이후 투자 규모와 시기까지 구체적으로 정했다고 보기 어렵다는 점도 고려했습니다. 이에 따라 후속 계약에 기초한 지상권·가등기와 일부 근저당권 관련 등기의 말소를 명했습니다.
• 직무대행자의 추가 담보와 연대보증: 법원은 직무대행자가 법인을 종전과 같이 유지·관리하는 범위의 통상사무만 할 수 있다고 보았습니다. 추가 담보 설정은 재단 부동산에 새로운 부담을 지우는 행위이고, 연대보증은 재단의 중요 재산을 담보로 제공하는 행위이므로 통상사무에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 법원의 허가가 있었다는 증거가 없고, 피고들이 권한 제한을 알지 못했다는 점도 입증되지 않았다고 보아 관련 계약과 등기의 효력을 인정하지 않았습니다.
• 그 밖의 주장: 재단은 이사회 결의 흠결, 배임·대표권 남용, 포괄위임, 장사 관련 법률 위반 등도 주장했습니다. 법원은 초기 계약에 관한 이들 주장을 제출된 증거만으로 인정하기 부족하다고 보았습니다. 후속 계약과 추가 담보·연대보증은 이미 무권대리 또는 직무대행자 권한 초과를 이유로 판단했으므로 나머지 사유는 따로 판단하지 않았습니다.

결과

강원 지역 법원은 재단법인의 청구를 일부 인용하고 일부 기각했습니다. 후속 투자계약과 직무대행자의 추가 담보·연대보증에 기초한 일부 지상권, 근저당권, 소유권이전청구권가등기는 말소 대상이 됐습니다. 반면 초기 투자계약에 기초한 일부 등기는 유효하다고 판단해 말소 청구를 받아들이지 않았습니다. 피고 회사들에 대한 나머지 청구도 기각됐습니다.

따라서 피고 측에 전부 유리한 결과는 아닙니다. 초기 거래의 효력이 인정된 부분이 있는 한편, 후속 계약과 담보 설정에 관해서는 말소 의무가 인정됐습니다. 피고 회사들과 원고 사이 소송비용은 30%를 원고가 부담하고 나머지는 피고 회사들이 부담하도록 정해졌습니다. 자료에는 판결의 확정 여부가 확인되지 않으므로 확정된 결과라고 단정할 수 없습니다.

비슷한 상황이라면

• 법인과 계약할 때 대표자의 직함만 확인하는 것으로 충분한지, 법인등기부와 대표자 선임 경위 또는 관련 분쟁의 존재가 문제 될 수 있습니다. 이 사건에서는 초기 계약과 후속 계약의 체결 시점에 따라 상대방이 대표권 흠결을 알았거나 확인할 수 있었는지에 관한 판단이 달라졌습니다.
• 직무대행자가 계약을 체결한 경우에는 그 행위가 법인의 통상적인 유지·관리 업무인지, 중요 재산에 새로운 부담을 주는 행위인지가 쟁점이 될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 추가 담보와 연대보증을 통상사무로 보지 않았고, 법원의 허가가 확인되지 않은 점도 판단에 반영했습니다.
• 여러 계약과 등기가 이어진 사건에서는 계약별 체결 시기와 대표권, 담보의 내용, 상대방의 인식을 나누어 살펴야 합니다. 이 사건에서도 초기 계약에 기초한 일부 등기는 유지됐지만, 후속 계약과 추가 담보에 기초한 등기는 말소 대상으로 판단됐습니다.

자주 묻는 질문

법인등기부에 대표자로 기재돼 있으면 그 사람이 체결한 계약은 항상 유효한가요? 이 사건에서는 등기부상 대표자 등재와 거래 상대방이 대표권 흠결을 알았거나 알 수 있었는지를 함께 살펴 초기 계약의 표현대리를 인정했습니다. 반면 후속 계약에서는 대표권 분쟁을 확인할 수 있었던 사정 등을 들어 같은 결론을 내리지 않았습니다. 계약 시점과 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있음을 보여줍니다.

직무대행자는 법인을 위한 담보 설정이나 보증을 할 수 있나요? 이 사건에서 법원은 직무대행자의 업무를 통상적인 유지·관리 범위로 보았습니다. 재단의 중요 부동산을 추가 담보로 제공하거나 다른 회사의 채무를 연대보증한 행위는 그 범위를 넘는다고 판단했고, 법원의 허가가 있었다는 증거도 확인되지 않았습니다. 이에 따라 해당 계약과 등기의 효력을 인정하지 않았습니다.

안현희 법률사무소가 민사소송 단계에서 의뢰인 측을 대리한 사건입니다. 개별 사건의 결과이며, 유사한 사건에서 같은 결과를 보장하지 않습니다. 당사자 보호를 위해 장소와 날짜 등 사실관계를 일반화했습니다.