주택 공사대금 청구, 잔금 4,200만 원 인정·추가공사대금 청구 기각

사건 개요

주택 신축공사를 맡은 시공자와 토지 소유자 사이에 공사대금 분쟁이 발생했습니다. 양측은 공사기간과 공사대금을 정해 도급계약을 체결했고, 계약상 공사대금은 1억 7,500만 원이었습니다. 시공자는 공사를 진행해 주택을 완공했으며, 소유자는 공사대금 명목으로 합계 1억 3,300만 원을 지급했습니다.

시공자는 계약상 공사를 마쳤는데도 잔금 4,200만 원을 받지 못했다고 주장했습니다. 또 소유자의 설계변경 요구에 따라 구두로 추가공사계약을 맺고 공사를 더 했지만, 추가공사대금 3,618만 원도 지급받지 못했다며 두 항목을 합친 7,818만 원과 지연손해금을 청구했습니다.

소유자는 공사가 약정 기간보다 늦어졌으므로 지체상금을 공제해야 하고, 이를 반영하면 계약상 잔금 채권은 남지 않는다고 맞섰습니다. 따라서 재판에서는 계약 잔금이 실제로 남아 있는지, 공사 지연에 대한 지체상금을 공제할 수 있는지, 추가공사의 범위와 금액이 입증되었는지가 각각 문제 됐습니다.

쟁점

• 계약상 미지급 공사대금: 약정된 공사대금에서 실제 지급액을 뺀 잔금이 남아 있는지가 쟁점이었습니다. 지급 내역과 계약 금액을 확인하면 잔액을 계산할 수 있지만, 상대방이 지체상금 등을 들어 잔금이 소멸했다고 다투면 그 공제 주장의 근거도 살펴야 합니다.
• 지체상금 공제: 공사가 늦어졌다는 사실만으로 지체상금을 곧바로 공제할 수 있는지가 문제였습니다. 이 사건에서는 지연이 전적으로 시공자 책임인지, 계약상 지체상금의 근거와 비율이 인정되는지가 함께 검토됐습니다.
• 추가공사대금: 추가공사가 있었다는 사정과 청구한 금액이 그대로 인정되는지는 별개의 문제였습니다. 실제 공사 내용, 당사자의 확인이나 동의, 공사별 금액을 뒷받침할 자료가 판단의 갈림길이 됐습니다.

변호사의 대응

안현희 법률사무소는 공사대금 지급을 청구받은 소유자를 대리했습니다. 판결문에 구체적으로 확인되는 피고 측 주장은 공사 지연에 따른 지체상금을 공제하면 계약상 잔금 채권이 소멸했다는 것이었습니다. 다만 판결문에는 이 주장과 관련해 피고 측이 제출한 자료의 구체적인 목록이나 변호사의 별도 활동이 상세히 적혀 있지 않습니다.

지체상금 주장과 관련해 법원은 계약서에 공사 지연으로 인한 손해를 지체상여금으로 정한다는 내용이 있는 점, 공사 과정에서 일부 추가공사가 있었던 것으로 보이는 점, 날씨 등으로 공사를 일시 중단하기로 합의한 사정 등을 함께 살폈습니다. 공사 지연을 전적으로 시공자의 책임이라고 단정하기 어렵고, 소유자가 공사기간이 지난 뒤 완공을 특별히 독촉했다는 자료도 없다고 판단했습니다. 또 국가계약 관련 규정의 지체상금률을 이 사적 계약에 그대로 적용할 근거가 없다고 보았습니다.

이처럼 확인되는 대응의 핵심은 공사 지연에 따른 지체상금 공제를 주장해 계약상 잔금 지급 책임을 다툰 점입니다. 결과적으로 법원은 지체상금 채권이 있다는 점이 증명되지 않았다고 판단해 그 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 이 사건에서 피고 측 주장이 잔금 지급 책임을 없애는 결과로 이어지지는 않았습니다.

법원의 판단

• 계약상 잔금 4,200만 원: 법원은 약정 공사대금 1억 7,500만 원에서 지급된 1억 3,300만 원을 뺀 4,200만 원이 미지급 잔금이라고 판단했습니다. 지체상금 공제 주장은 받아들이지 않았습니다. 일부 추가공사와 공사 중단 합의 등이 있어 지연이 시공자에게 전적으로 책임 있는 사유라고 단정하기 어려웠고, 공사기간 만료 뒤 완공을 특별히 독촉한 자료도 없었습니다. 법원은 “피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고에 대하여 지체상금채권을 가진다고 인정하기 부족”하다고 보았습니다.
• 추가공사대금 3,618만 원: 법원은 계약 범위 밖의 추가공사가 일부 있었던 것으로 보면서도, 청구한 액수 전부를 인정하지 않았습니다. 추가공사내역서는 시공자 측이 일방적으로 작성했고 소유자의 확인이나 동의가 없었습니다. 또 시공자가 관련 경찰 조사에서 다른 추가공사 금액을 언급한 사정이 있었고, 내역과 금액을 확인할 객관적인 감정도 없었습니다. 이에 법원은 “추가공사내역과 그 금액을 특정할 수 있는 증거가 없다”고 판단해 해당 청구를 기각했습니다.
• 지연손해금과 소송비용: 법원은 잔금 4,200만 원에 대해 정해진 기간별 지연손해금을 지급하도록 했고, 소송비용은 양측이 절반씩 부담하도록 했습니다. 인용된 금액에 대해서는 가집행도 선고했습니다.

결과

법원은 시공자의 청구를 일부 인용하고 나머지는 기각했습니다. 소유자는 계약상 잔금 4,200만 원과 판결에서 정한 지연손해금을 지급해야 했습니다. 반면 시공자가 추가로 청구한 3,618만 원은 인정되지 않았습니다. 결과적으로 소유자의 지체상금 공제 주장은 배척됐지만, 시공자의 추가공사대금 청구도 증명 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 소송비용은 각자 절반씩 부담하고, 잔금 지급 부분에는 가집행이 선고됐습니다.

따라서 이 판결을 추가공사대금까지 인정받은 사례로 이해해서는 안 됩니다. 계약상 잔금과 추가공사대금은 각각 다른 근거와 자료를 바탕으로 판단됐고, 한 항목의 인정 여부가 다른 항목의 결과를 자동으로 결정하지 않았습니다. 또한 판결문에는 확정 여부가 확인되지 않으므로, 확정된 결과라고 단정하지 않습니다.

비슷한 상황이라면

• 계약금액과 지급액을 구분해 정리하세요. 계약서의 총 공사대금과 실제 지급 내역을 항목별로 대조하면 잔금 계산의 기초를 확인할 수 있습니다. 이 사건에서도 계약금액과 지급액의 차액이 계약상 미지급 잔금으로 판단됐습니다.
• 지체상금은 공사 지연만으로 단정하지 마세요. 계약서의 지체상금 약정, 지연의 원인, 공사 중단에 관한 합의, 완공을 독촉했는지 등이 함께 다뤄질 수 있습니다. 이 사건에서는 지연이 전적으로 시공자 책임인지와 지체상금 채권의 존재가 충분히 증명됐는지가 중요했습니다.
• 추가공사는 내용과 금액을 함께 뒷받침해야 합니다. 추가공사가 있었다는 사실만으로 청구한 금액 전부가 인정되는 것은 아닙니다. 이 판결에서는 상대방의 확인이나 동의가 없는 내역서만으로 청구액을 인정하기 어렵다고 봤습니다.

자주 묻는 질문

추가공사가 실제로 있었으면 청구한 금액도 인정되나요?

그렇지는 않습니다. 이 사건에서 법원은 일부 추가공사가 있었던 것으로 보면서도, 내역서의 작성 경위와 상대방의 확인 여부, 금액에 관한 다른 진술, 객관적인 감정이 없었던 점 등을 살펴 청구액을 인정하지 않았습니다. 추가공사 여부와 청구 금액의 입증은 구분해 판단될 수 있습니다.

공사가 늦어졌다면 지체상금을 잔금에서 공제할 수 있나요?

이 사건에서는 공사 지연이 전적으로 시공자 책임이라고 보기 어렵고, 지체상금 채권이 있다는 점도 증거만으로 인정하기 부족하다는 이유로 공제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 법원은 계약 내용과 지연 경위 등 구체적인 사정을 따져 판단했습니다. 이 판결의 결론이 다른 계약이나 공사에도 그대로 적용된다고 볼 수는 없습니다.

안현희 법률사무소가 민사소송 단계에서 피고를 대리한 사건입니다. 개별 사건의 결과이며, 유사한 사건에서 같은 결과를 보장하지 않습니다. 당사자 보호를 위해 장소와 날짜 등 사실관계를 일반화했습니다.