二审驳回房东的租金、水电费及维修费请求，判令返还押金

案情概述

围绕一处用作商铺及住宿设施的房产，房东与租客发生了租赁押金返还及费用结算纠纷。租赁合同约定押金为2,500万韩元，月租金为50万韩元。租赁期限届满前后，租客搬离该房产。此后，租客将房屋钥匙交给房东，但押金未获返还。

房东主张租客在租赁关系结束后仍占有、使用该房产，因此请求支付相当于租金的不当得利。二审中，房东扩大了请求，要求支付共计11,487,170韩元，其中包括相当于租金的800万韩元、房东代付的自来水费和电费1,587,170韩元，以及锅炉维修、漏水检测和管道工程费用190万韩元。对此，租客提起反诉，请求返还2,500万韩元押金及迟延损害金。房东则主张，应从押金中扣除或抵销其所称的费用和损害赔偿款。

争议焦点

• 相当于租金的不当得利： 争议不仅在于租赁关系结束后租客是否继续占有房产，还在于租客是否实际按照租赁目的使用、收益并因此获得利益。
• 自来水费和电费： 争议在于所请求的费用是否发生在租客使用、收益该房产的期间，以及相关材料能否证明这一点。
• 锅炉维修费和管道工程费： 争议包括是否能够认定发生了冻损及相关费用支出，以及租客在等待返还押金期间占有房产，是否负有积极管理房产的义务。
• 返还租赁押金及扣除、抵销： 争议在于房产交付后是否应返还押金，以及房东主张的费用债权能否减少应返还的金额。

律师的工作

安贤熙律师事务所在二审中担任房东一方的诉讼代理人。判决书没有详细记载具体辩论内容或各项证据的整理过程，因此不补充无法确认的律师工作细节。根据判决载明的房东一方请求及二审法院对各争点的结论，情况如下：

• 对于相当于租金的不当得利，房东一方主张租客在租赁关系结束后仍占有、使用房产，并据此请求支付相应金额。
• 对于自来水费和电费，房东一方主张应返还其代为支付的款项。
• 对于锅炉冻损、漏水检测和管道工程，房东一方主张租客未采取防冻措施而造成损失，并请求支付维修费等费用。
• 房东一方主张应从押金返还金额中扣除或抵销上述请求，并对一审判决提起上诉，同时增加、扩大了请求。

法院判决

• 相当于租金的不当得利： 法院认为，租赁关系结束后租客仍留在房产内或留下物品，仅凭这些情况不足以成立不当得利；应审查租客是否实际使用、收益并获得实质利益。现有材料不足以认定租客搬离后通过使用房产经营餐馆或住宿设施等方式获得了实质利益。法院的判断要旨是，在“未获得实质利益”的情况下，不成立返还不当得利的义务。
• 自来水费和电费： 法院认为，为租客使用、收益而发生的水费和电费，可能属于租赁关系中租客应承担的费用，但必须确认所请求的费用确实发生在租客使用期间。租客当时已经搬离，材料所示费用中包含其搬离后的使用费用；未缴费用的使用期间也无法确认。因此，法院认为难以认定这些费用是为租客使用、收益而发生的。
• 锅炉及管道工程费用： 仅凭提交的材料，不足以认定锅炉发生冻损，也不足以认定房东实际支付了维修费和工程费。法院进一步认为，即使假设发生了冻损并产生费用，在押金返还与房产交付相互关联的情况下，不能仅因租客仍占有房产，就认定租客负有积极管理房产的义务。
• 押金反诉及扣除、抵销： 租赁合同因期限届满而结束，租客也已交付房产，因此房东应返还2,500万韩元押金。房东作为扣除、抵销依据所主张的不当得利、公共费用及维修费债权均未获认定，故从押金中扣除这些金额的主张也未获支持。

判决结果

二审驳回了房东的本诉请求以及其在二审中增加的请求。法院支持了租客反诉请求的2,500万韩元租赁押金，以及自反诉状副本送达次日起至全部清偿之日止按年利率12%计算的迟延损害金。二审之后的诉讼费用由房东承担。因此，尽管本案由房东一方代理，房东的请求未获支持，而对方要求返还押金的请求获得支持。判决命令支付，但本身并不能证明款项已经实际支付。

遇到类似情况时

• 如果租赁关系结束后的占有期间存在争议，除了钥匙返还时间，还应区分是否实际经营或使用、收益。本判决没有将占有与实质性的使用、收益视为同一回事。
• 请求返还公共费用时，仅提出金额并不足够，还需要确认各项费用是否对应租客的使用期间。本案中的费用包括租客搬离后的使用费用，未缴费用的使用期间也无法确认。
• 要从押金中扣除维修费，损坏是否发生、费用是否实际支出以及租客是否应承担责任，都可能成为争点。本案中，法院认为证明冻损及费用支出的材料不足，并另行审查了租客是否负有积极管理义务。

常见问题

租赁关系结束后，租客只要仍持有钥匙或继续占有房产，就必须支付相当于租金的金额吗？

本案中，法院认为，单纯占有并不当然构成相当于租金的不当得利。是否按照租赁目的实际使用、收益并获得实质利益，是重要判断因素。

房东可以直接从租赁押金中扣除维修费或公共费用吗？

本案中，房东主张的公共费用和维修费债权未获认定，因此法院认为不能从押金中扣除或抵销。费用是否实际发生，以及是否与租客的使用期间或责任相关，都是具体争议所在。

本案由安贤熙律师事务所在二审中代理房东。该结果仅为个案结果，不保证类似案件会有相同结果。为保护当事人，部分事实信息，包括当事人信息及具体地点，已作一般化处理。